Quem pesquisa "quanto custa o crédito com garantia de imóvel" costuma encontrar duas respostas ruins: uma taxa de vitrine que não vale para o seu caso, ou um "depende" que não ajuda em nada. Este guia faz diferente. Ele mostra quais custos existem, quem cobra cada um, quando você paga e como comparar propostas sem cair em pegadinha.
Os custos que fazem parte de toda operação
1. Juros
É o custo principal. A taxa depende da instituição, do prazo, do valor liberado em relação ao valor do imóvel e do seu perfil. Dois pontos definem quanto você paga de verdade:
- O indexador. A taxa pode ser prefixada (fixa o contrato inteiro) ou somada a um índice, como o IPCA. Com índice, a parcela muda ao longo do tempo.
- O sistema de amortização. No SAC, as parcelas começam maiores e caem. Na Tabela Price, são iguais do início ao fim. Para o mesmo valor e prazo, o SAC costuma custar menos juros no total, e a Price alivia o começo.
Como referência de mercado, o crédito com garantia de imóvel costuma ficar entre as linhas mais baratas para pessoa física, bem abaixo do rotativo do cartão e do cheque especial. Os valores do mês estão nas séries de taxas do Banco Central; a taxa do seu caso vem por escrito na proposta.
2. Impostos
Na contratação incide o IOF, imposto federal com uma alíquota fixa e outra diária, limitada no tempo. Ele costuma ser financiado junto com o crédito, então aparece no valor total e no CET.
3. Avaliação do imóvel
A instituição contrata um laudo para definir o valor de referência da garantia. É esse valor, e não o preço que você acha que o imóvel vale, que define quanto pode ser liberado. O custo do laudo varia por região e por instituição.
4. Registro em cartório
A garantia (alienação fiduciária) é registrada na matrícula do imóvel. O cartório cobra emolumentos definidos por tabela estadual. Ao quitar o contrato, há um custo menor para dar baixa na garantia.
5. Seguros
A maioria dos contratos inclui dois seguros: um que quita o saldo em caso de morte ou invalidez do contratante, e outro que cobre danos físicos ao imóvel. Eles entram na parcela.
6. Tarifas
Algumas instituições cobram tarifa de análise ou de estruturação. Ela precisa estar discriminada na proposta.
O número que resume tudo: o CET
O Custo Efetivo Total (CET) reúne juros, impostos, tarifas e seguros em uma única taxa anual. É obrigatório na proposta e é o único número que permite comparar duas ofertas de instituições diferentes. Nunca compare só a taxa de juros. Uma proposta com juros menores pode ter CET maior por causa de seguros e tarifas.
Quem cobra e quando
| Custo | Quem recebe | Quando |
|---|---|---|
| Juros, IOF e seguros | Instituição financeira | Na parcela, ao longo do contrato |
| Avaliação do imóvel | Empresa de avaliação, via instituição | Durante a análise |
| Registro em cartório | Cartório de registro de imóveis | Antes da liberação do crédito |
| Baixa da garantia | Cartório | Na quitação |
A simulação e a proposta da IX Invest não têm custo. Desconfie de qualquer intermediário que peça pagamento antes de a operação existir.
Como comparar propostas em cinco minutos
- Peça o CET de cada proposta, não só a taxa.
- Confira o indexador: prefixado e IPCA não são comparáveis olhando só o número.
- Veja o sistema de amortização e o valor da primeira e da última parcela.
- Some os custos de entrada (avaliação e cartório) ao total.
- Verifique se há carência ou multa para quitação antecipada.
O que torna a operação cara
- Prazo muito longo: a parcela cai, mas o total de juros sobe.
- Pedir mais do que precisa: cada real liberado paga juros.
- Trocar uma dívida que não tomava seu imóvel por uma que toma, sem que o custo total caia de verdade.
O crédito com garantia de imóvel compensa quando o custo total fica menor do que o da dívida que ele substitui e a parcela cabe com folga na renda. Se a conta não fechar, não vale fechar.
Simule com os seus números
Na pré-análise do site você vê na hora quanto o seu imóvel costuma liberar. A proposta completa, com parcela, prazo e CET, vem pelo WhatsApp, sem custo.